国家统计局2018年1-11月发布的数据显示，我国房地产开发投资增速与上月持平，但征地面积和成交价格增速收窄，新的启动指数保持较高增速，前期投资增速投资保证了新开工区的持续增长，住房企业的投资实力在年底减缓了土地市场的发展，我国商品房销售量和销售面积的增长率均有所下降，市场仍处于观望状态，资金方面，国内贷款下降。自上个月收窄以来一直相对稳定。本月的降幅已大幅收窄。发改委支持优质企业债券融资，也可能逐步放宽住房企业国内贷款的趋势，这与我们上月的判断一致。

一是房地产开发投资谨慎，住房企业开始选择比较发达的地区和城市进行投资。

从投资和发展的角度看，11月全国房地产开发投资10758亿元，同比增长0.9%，与上月投资意愿快速下降不同，本月基本保持相对稳定。从区域角度看，东部地区的投资热情呈现出升温的迹象，在当前的市场环境下，该地区抵御风险的能力更加安全。

土地购买意愿开始松动，增长速度放缓，一些热点城市，特别是一线城市（如北京），提供了大量的土地，使一些龙头企业和快速增长的房地产企业的投资热情受到阶段性的推动，但整个土地市场已进入观望期。投资热情进一步降温。企业在投资中对地区选择和能源水平更加谨慎，以往的高增长使开发商拥有了大量的土地。长期以来，在不改变市场严格控制的趋势的前提下，开发商也加快了开工建设，以期在冬季以量换价，直接保证了新建设地区的增长速度持续小幅增长。

2018年11月1日，全国房地产开发投资110083亿元，比上年同期增长9.7%。增长率与1-10月持平。连续三个月放缓后，房地产投资增速保持不变（其中住宅投资增速下降0.1个百分点），11月征地面积增速继续下降，年均下降1.1%，新增商品房建设面积增长0.5个百分点。11月，发展投资增速保持平稳，其中住宅投资78027亿元，增长13.6%，增速放缓0.1个百分点，住宅投资仍是发展的主要投资。住宅投资占房地产开发投资的比例为70.9%（图1）

图1：国家房地产开发投资增长和11月投资

从区域上看，东北地区投资增长0.6个百分点，住宅投资1-10月保持不变，西部地区1-10月增速较快，11月投资增速略有放缓0.2个百分点，11月投资增速略低于西部地区。f住宅投资年均增长0.2个百分点，保持平稳上升趋势，中部地区持续投资降温。投资增长率下降了1.2个百分点，几乎与上月持平。住宅投资增速加快回落，达到1.4个百分点，作为调控重点领域，东部地区投资增速1-11月大幅反弹，1-10月年均增长0.5个百分点，1-10月年均增长0.3个百分点。R.

第二，整体市场继续转冷，二线城市市场表现符合城市基本面。

11月，全国商品房销售继续降温，观望情绪进一步增强，随着部分热点城市房价涨幅过快政策的出台，三四线城市市场逐步回归理性投资需求出发，部分二线城市集中在成交量上。但交易端两极分化，一线城市库存增加，买家观望进一步深化，整体市场交易端继续走弱，与1-10月不同，销售面积增速放缓超过销售增速放缓，主要是由于第三、四线城市逐渐降温。急诊市场和年底二级市场的供应量激增。一些城市表现良好，销售增长放缓。

1-11月，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，1-10月增速下降0.8个百分点，其中住宅销售面积增长2.1%，办公销售面积下降11.1%，商业销售面积下降5.1%，商业用房销售面积下降5.1%。新能源实现12950.8亿元，增长12.1%，增速下降0.4个百分点，其中住宅销售增长14.8%，办公销售下降6.4%，商业销售下降0.2%（图2）。

图2：中国商品房和住宅销售面积和销售额同比增长。

分区域来看，1-11月，东部地区商品房销售面积5914万平方米，同比下降5.1%，降幅0.4个百分点（与上月持平），销售额68503亿元，同比增长5.6%，年均增长0.2个百分点，是重点。调控领域，东部地区销售面积继续扩大，销售增长回升。

中部地区商品房销售面积42577万平方米，年均增长7.9%，下降0.8个百分点；销售28695亿元，增长20.6%，下降0.5个百分点；西部地区商品房销售面积39732万平方米，增长6个百分点。同比增长6%，增速下降2.0个百分点；销售额2708.2亿元，同比增长23.5%，增速下降2.5个百分点；东北地区商品房销售面积7152万平方米，同比下降4.4%，降幅0.3个百分点。比上一年窄。东北地区商品房销售5228亿元，增长7.3%，比上年增长0.1个百分点。

库存方面，11月底商品房销售面积52627万平方米，比10月底减少162万平方米，其中住宅销售面积减少204万平方米，办公楼销售面积增加25万平方米。平方米，商品房销售面积减少15万平方米。

与上个月的下降率相比，整体库存明显放缓，各行业都是如此。从区域角度来看，西部城市的部分需求提前透支，年末大规模释放并未导致交易端升温。从整体上看，今年年底的释放并未导致交易端升温。在诸葛监测的中西部一些热点二线城市中，11月份武汉、西安、成都等城市商品房销售与供应比在0.5-0.6之间，导致市场动力不足，相比之下，东部一些热点城市表现良好，持续走强。市场交易结构的上升也推动了整体销售趋势的继续上升。

三。住房企业资本到位累计增长率稳定，企业国内融资环境开始出现边际宽松。

2018年1-11月，房地产企业到位资金增速连续两个月小幅收窄，1-11月，房地产开发企业到位资金1507亿元，同比增长7.6%。1-10月增速下降0.1个百分点，其中，自筹资金50619亿元，增长10.0%，增速下降0.8个百分点，占到位资金的33.7%。基金累计增长率连续两个月收窄。

图3：今年加快房地产开发企业资本到位

从资金来源分析，国内贷款下降幅度比10月底收窄1.5个百分点，利用外资下降幅度比10月底收窄5.2个百分点，其中，国内贷款21807亿元，比10月底收窄37%。去年OD；外商投资102亿元，比去年同期下降30.4%；自筹资金50619亿元，比上月同期增长10.0%；存款和收入从1-11月的49551亿元增长15.7%；个人抵押贷款从上月同期下降0.9%，达到2142元。1、11月亿元。

图4：现有资金和各种渠道的变化

目前，住房企业有充足的资金保障多渠道融资，以偿还旧借新。国家发改委近日下发了《国家发改委关于支持优质企业直接融资，进一步提高企业偿债主体经济能力的通知》，从诸葛对公告的解读来看，不能大大提高企业偿债能力。e在当前融资环境趋紧的背景下，更多的是服务实体经济、化解重大风险的目的，上个月我们预测国内贷款和个人抵押贷款增速放缓可能改善企业融资环境。本月国内贷款增速大幅放缓与上月通知投机一致，但短期内，行业融资环境明显改善的可能性较低，边际宽松开始显现。

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